〒903-0114沖縄県中頭郡西原町字桃原85番地 TEL098-945-9268 受付時間平日9:00~17:00

司法書士宮城事務所 > お便り > 不動産 > 平成29年6月「所有者不明土地問題研究会の中間整理」を受けて

平成29年6月「所有者不明土地問題研究会の中間整理」を受けて
2017年08月21日

1   要旨

 

沖縄県においては、戦争の影響があり他の都道府県とは異なる対応が必要だと考えます。現在、国の所有者不明土地を解消しようとする動きは、沖縄県の所有者不明土地についても解消する機会であり、現在、未来の県民のためになると考えます。そのためには、県から国へ、具体的な法案まで提出する必要があると考えます。

 

2    P8に指摘された5つの問題点について

2-1  5つの問題点

問題点1

不動産登記記録の情報が必ずしも最新ではない。

問題点2

土地所有者の探索に時間・費用がかかっている。

問題点3

相続が発生している場合などでは、探索しても真の土地所有者にたどりつけないことがある。

問題点4

所有者不明土地について、市町村を中心に、必ずしも農地法・森林法・土地収用法などの既存制度が活用されていない。

問題点5

公共セクターのみならず、民間事業者や一般市民も所有者不明土地の扱いに苦慮しており、その弊害は、国土の荒廃、課税漏れ、治安悪化、廃墟、土地利用・取引の停滞等、多岐にわたる。

 

2-2  5つの問題点の整理

2―2―a  全般についての意見

「問題点」というのは、本当はこうなるはずなのになっていない、というような状況ではないでしょうか。例えば、学校の教室では生徒は座って授業を聞くはずなのに、皆自分勝手に立って学級崩壊が問題、というような使い分けではないでしょうか。

 

5つの問題点は、前提が少し違うのではないかと思います。「不動産登記記録の情報は最新である」ことは、前提ではありませんし、「土地所有者はすぐに見つかる」ことも前提ではありません。「相続が発生しても、探索すれば戸籍制度により真の所有者にたどりつける」ことも、「市町村が、農地法上の利用権設定などの制度を活用する」ことも、「所有者不明土地に苦慮するのは、公共セクターが中心である」ということも前提ではありません。

 

 

2―2―b 問題点1

なるべくしてなっているのが現状だと考えます。固定資産税さえ払っていれば、義務は果たしているというのが一般の方の感覚ではないでしょうか。

売却など登記が必要にならない限り、費用(約10万円~)と時間(約1か月~)をかけて登記を行うのは、一般人の感覚からしても離れていると感じます。

 

市区町村としても、固定資産税さえ払ってくれたら死亡者課税でもよい、探す手間が著しく大きいときは、課税保留でもよい、国税(登録免許税)までは手が回らないし決まりもないからやらない、というのが実際ではないでしょうか。

 

問題というよりは、不動産登記制度上の当然の結果だと考えます。登記しなくても差し当たり困ることはありません。問題は、「現在の不動産登記記録の情報は、制度上、所有者を確認するための情報にはならない。それにもかかわらず、日本の不動産所有者を確認する方法として、まず参照するのは不動産登記記録であること。少なくとも登記記録以上の精度を持つ固定資産課税台帳は、公開できない。」ではないでしょうか。

 

2―2―c 問題点2

制度に関するもの、社会の変化に関するものがあるとされており、同意見です[1]。「土地所有者の探索に時間・費用がかかっている」というのは、問題ではなく結果ではないかと考えます。問題は、「土地所有者を、公費や現役世代のお金と時間を使って探さないといけない事態が生じていること」ではないでしょうか。

[1] 公益財団法人東京財団「土地の所有者不明化」2016 p19~p21

 

2―2―d 問題点3

原因として、行方不明、登記名義人(相続人、法人、法人の代表者及び代表者の相続人を含む。)の住所が外国にある、などが指摘されており、同意します[1]

 

問題は「1、真の土地所有者を探索しなければならない事態が生じていること、2、真の土地所有者が直ぐに判明しない場合の手当てとなる制度が、用途別、事業別など縦割りで複雑なうえ、時間と費用がかかるものになっていること」ではないかと考えます。

[1] 所有者不明土地問題研究会「所有者土地問題研究会中間整理」2017p5~p7

 

 

2―2―e 問題点4

農地、森林に関しては占有を伴う(伴っていた)ものであり、登記や届出の有無に関わらず所有の意識があるのが一般的な感覚ではないでしょうか。

農地法43条、森林法10条は、利用権の設定、間伐などをする権利であり、行政負担が重いと感じます。利用権などを所有権までもっていけないかと考えます。そこまでいけたら売買契約が可能となり、大事に管理する人が所有できるのではないでしょうか。

土地収用法40条第2項などは、所有権を取得するものであり手続きがもう少し簡略化されると利用しやすくなるのではないでしょうか。

問題点4は、市区町村が活用するかしないかの判断で、問題ではないと考えます。

 

2―2―f 問題点5

問題は、「所有者不明土地が虫食い状態になっていること」であり、その原因は問題点2、3と同様だと考えます。

 

2-3  5つの問題点についての対応

私が解釈する問題点を整理します。

 

問題点1 現在の不動産登記記録の情報は、制度上、所有者を確認するための情報にはならない。それにもかかわらず、我が国の不動産所有者を確認する方法として、まず参照するのは不動産登記記録であること。登記記録以上の精度を持つ固定資産課税台帳は、公開できない

 

問題点2 土地所有者を公費や現役世代のお金と時間を使って、探さないといけない事態が生じていること

 

問題点3 1、真の土地所有者を探索しなければならない事態が生じていること、2、真の土地所有者が直ぐに判明しない場合の手当てとなる制度が、用途別、事業別など縦割りで複雑なうえ、時間と費用がかかるものになっていること

 

問題点4 所有者不明土地について、市町村を中心に、必ずしも農地法・森林法・土地収用法などの既存制度が活用されていない。

 

問題点5 所有者不明土地が虫食い状態になっていること

 

2―3―a 問題点1への対応

必ず最新にする場合は、登記申請の義務化ではなく、原則として嘱託による登記、例外として申請による登記へ変更が必要になると考えます。この場合、契約以外を原因とする登記はほとんど嘱託登記になると考えられます。住所変更登記は、実務ではそれだけをやるということはほとんどありません。良い悪いという判断を措いて、売買と併せて、融資と併せて行うというのが現状です。

必ずしも最新ではなくて良いという場合は、不動産登記も多様な土地情報の一つと位置づけ、他に各種土地情報の欠陥を補う最後の受け皿が必要と考えます。

 

2―3―b 問題点2への対応

先人達もそうしたくてしたわけではないと思います。

 

自然人の本籍地の市区町村は、死亡届や転居届により相続の発生や住所移転を把握しています。登録免許税を課すなら、その年度だけ固定資産税に登録免許税を上乗せして、市区町村の嘱託により登記申請を行うことは可能だと考えます。その場合は不動産登記法115条~118条、不動産登記令別表73~75などの一部改正が必要となります。

遺産分割協議については、次のように対応することが考えられます(遺言がある場合、その通りに登記し、日付が後のものが提出されれば訂正します。)。

 

 

法人については総務省において、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律第39条から42条及び政省令により、法人番号が付されています。

また、法務省により会社法472条、同法施行規則139条などを根拠に、平成26年度以降,毎年,休眠会社・休眠一般法人の整理作業が行われています。

よって、法人については、みなし解散の登記がされた日より3年を経過した日(会社法473条)に、所有権を放棄したものとみなし国庫帰属及び必要としている方へ払い下げの手続きが出来ると考えます。

不動産登記申請を法人がする場合、申請書に法人番号を記載すれば、法人の代表者を証明する書類の添付が省略できる(不動産登記令第7条)というように、既に連携できるシステム自体はあると思いますので、運用を変えればよいと考えます。

 

 

2―3―c 問題点3への対応

1、所有権を放棄しているとみなすことができると考えます(資料第4,5,6号)。

戸籍をたどっていっても無理な場合(移民、行方不明など)は、現行法制では不在者財産管理人、相続財産管理人、訴訟などになりますが、期間として1年以上、費用は実費だけで300万円を超える事例もあります。

 

現実的な解決策として、現地調査及び2か月の公告・掲示、相続分の供託で相続登記が完了する制度も検討できると考えます。

2、縦割りで複雑なのは悪いことではなく、多様な情報があって良いと思います。ただし、登記、各種台帳や名簿をみて、そこから相続人や移転後の住所までたどって探す必要があるのかは、慎重に考える必要があると考えます。現住所への通知のみで足りるという考えもあっていいと思います。

そこで生じる欠陥を最後に埋めるために、どのような原因、事業であっても対応できる制度というものが必要だと考えます。

 

2―3―d 問題点5への対応

現在、法務省において50年以上登記がされていない土地を調査中と思いますが、結果の公表後に市区町村から現況地目も公表していただきたいと思います。地目によって対応は変わってくるのではないでしょうか。

 

3   P12に指摘されている不明土地問題が広がっている原因のポイント

3-1  4つのポイント

ポイント1:人口減少、少子高齢化による土地需要・資産価値の低下

ポイント2:先祖伝来の土地への関心の低下や管理に対する負担感の増加

ポイント3:地方から大都市・海外への人口移動に伴う不在地主の増加

ポイント4:登記の必要性の認識の欠如

 

3-2 ポイントへの追記

3―2―a  ポイント1

人口減少及び少子高齢化は、2065年までは進むと考えられています[1]。土地需要・資産価値の低下は、国として考えると、需要のない土地はなく、価値のない土地もありません。

 

3―2―b   ポイント2

先祖伝来の土地への関心の低下という原因は、どこから出てきているのか分かりませんでした。仮に相続未登記の原因が先祖伝来の土地への関心の低下、と考えられているとすれば、少し違うのではないかと考えます。

[1] 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」2017年4月10日

 

3―2―c  ポイント3

所有と利用(されていない土地を含みます。)、占有(されていない土地、賃貸借及び使用貸借を含みます。)が一致しない土地の増加。現にそのような需要があり、管理の負担感がある。

 

3―2―d  ポイント4

登記の必要性については、認識が欠如しているわけではなく、登記をしなくても役所(場)に届け出ることで、固定資産税の支払いに問題がなく、不都合がないものだとされているのだと考えます。

 

4    P15に指摘された4つの課題について

4-1  4つの課題

課題1:所有者の探索の円滑化

① 各種台帳間の情報共有・連携やマイナンバーの活用

② 地籍調査の活用

③ 海外居住者の情報把握

課題2: 所有者不明土地の管理・利活用

① 所有者不明土地の利用を可能とする制度の検討

② 所有権取得に係る既存制度の改善

③ 外部不経済防止のため一時的な管理

④ 関連する環境整備

(ポータルサイトの開設などによる公告手続の簡略化などの検討)

課題3:所有者不明土地の増加防止

① 相続登記の促進や長期間相続登記が未了の土地解消

② 登記の義務化など、不動産登記制度のあり方の検討

③ 地理空間情報を活用した土地情報基盤の整備

課題4:土地所有のあり方の見直し

① 所有権の「消極的濫用」に対応した所有者の責務検討

② 土地所有権の放棄、寄付、その帰属・受け皿に関する制度の検討

 

4-2 4つの課題への意見

4―2―a  課題1

将来的には、マイナンバーで手続きが一元的に行われる方向になると予想されますが、現在のマイナンバー取得状況[1]をみると、それまでには時間が必要となります。

地籍調査が未だ完了していない場所については、その活用は所有者の特定に繋がると考えます。

[1] 総務省「マイナンバーカードの市区町村別交付枚数等の公表について」(平成29年3月8日現在)によれば、交付率は、約8.4%

 

4―2―b  課題2

①について、利用を可能とする制度ではなく、所有を可能とする制度が望ましいと考えます。法律上、建前は登記記録上の所有者が所有していることになっていますが、経済実態からみれば、市区町村へ固定資産税を払い、都道府県へ不動産取得税を払い、国に登録免許税を払い利用しているとみることができます。利用している土地の上に、さらに利用する制度を設けるというのは複雑ではないかと考えます。

農地中間管理機構は、既に利用権(賃借権)の設定を行っていますが(農地法43条ほか関係政省令)、供託金が積み上がって固定資産評価額など客観的価格を超えた時点で、売買契約が締結されたとみなすこともできるのではないかと考えます。

 

4―2―c 課題3

①について、登録免許税の軽減措置では、促進にならないと考えます。

平成29年5月より開始された「法定相続情報一覧図の保管及び写しの申し出」制度に関しては、戸籍を転記して1枚にまとめただけのものであり、平成29年度の相続登記の促進のための予算5億9千5百万円のうち、どれだけが使われ続けているのか分かりませんが、あまりその効果は期待できないと考えます。一覧図を作成するなら、被相続人の本籍地の市区町村が、時間はかかるかと思いますが対応可能です。それが死亡届から1か月くらいで出来ると、戸籍謄本1枚750円を何枚も集めずに済みます。相続人にとってはどちらが良いでしょうか。

利益を得るのは、戸籍を読まなくて済む金融機関等だけではないでしょうか。

 

②について、登記を義務化するのであれば、登録免許税の非課税が必要だと考えます。それでも時間がかかることを考えると登記をしない人は出てくると思います。

 

4―2―d  課題4

②について、受け皿としてランドバンクが注目されているようですが、自主財源で運営できない場合は、慎重になる必要があると考えます。

ランドバンクで今すぐ採り入れても良いと考えるのは、低額所得者及び子育て世代に対して、分割払いで土地を売却する制度、隣地所有者が買い取ることが出来る制度の2つです。

また、課税評価が低いために所有者不明となっている土地を活用できる主体として設けるとすれば、景観形成上、税金を入れる可能性もあって良いのではないかと考え

ます。

新たに、外国籍の方に関しては所有権を取得することに制限をかけ、賃借権など利用権のみとし、その受け皿の1つとして創設を検討することも必要だと考えます。

 

4―2―e  備考

所有者不明土地が解消された場合、一定の地域では不動産取引が活発になり過ぎることも予想されます(資料第6号)。税法を含めた法律上の手当ても、実施するかは措いて考えておく必要があると思います。

 

5    沖縄県の所有者不明土地について

5-1 原因(資料第1号、2号)

第193回国会法務委員会第19号(平成29年6月2日)、國場幸之助衆議院議員が質問でも採り上げられたように、沖縄県には特有の所有者不明土地があります。

 

ア 戦後の所有権認定作業の際に、私有地であるにもかかわらず申告がなかったために管理地となった土地(一家全滅も含みます。)

 

イ 所有権認定作業における測量手続等の不備を補うためになされた地籍調査により新たに発生した私有地で、誰が所有者であるのか判らない土地

 

 

備考

本来、登記簿(登記記録)が焼失等で滅失した場合、不動産登記法13条(旧23条)により回復するのが原則です。

 

5-2 対応

アについて

アの土地は、本来の所有者の孫、ひ孫ぐらいの代の県民が住んでいたかもしれない土地です。本来の所有者に簡易な証明方法で返すことが第1になります。

方法としては、

1、所有者不明土地を解消するための法律施行時に県から公告を行い、1~3年以内に名乗り出ていただきます。

2、理由書を書けるだけ書いてもらいます

3、理由書を書いた順に、官報及び土地所有地の市区町村役場の掲示板にて3か月間公告します。

4、他に名乗り出る方がいない場合、所有権移転登記(登記原因:年月日(公告期間経過日)○○法施行規則第○条による取得)を嘱託にて行います。

5、 新たに所有権を主張する方が現れた場合は、新たに主張する方に疎明していただきます。この場合も訴訟にはせず、沖縄弁護士会紛争解決センター(ADR)で最終解決を図ります。

 

6、1~3年の間に所有者として名乗り出る方がいない場合、供養することが第2になります。平和の礎への土地の刻銘など、何らかの痕跡を残すことが必要だと考えます。この場合、沖縄県「平和の礎に係る刻銘の基本方針」中に、新たに刻銘対象土地を設ける一部改正によって対応することができると考えます。

そのような中でも戦後70年以上が経ち、管理よりも利用することが県民全体の利益に繋がると考えます。

一旦県・市区町村に所有権移転登記(登記原因 年月日(公告期間経過日) 沖縄の復帰に伴う特別措置に関する法律第62条の改正)を経て、県民に払い下げることが先人達の望みでもあるのではないでしょうか。

 

イについて

新たに発生した私有地についても、公告・掲示手続きを採った上で現在の県民へ所有権を移転することが必要だと考えます。

 

・所有者が現れた場合の補償の在り方について

所有権を移転する以上、元の土地を返すことはできません。今まで積み立て、供託した分および払下げで得た金銭で補償し、新たな財源を作る必要はないと考えます。

 

 

5―2―a 土地所有者の探索、確定にかけることができる時間

1年、少なくとも3年を超えないことが望ましいと考えます。

 

5―2―b  費用

公告・掲示及び通知費用並びに嘱託登記に関する費用のみで足りると考えます。

県による一括申し立てで、不在者財産管理人や相続財産管理人まで利用して行うのかは、予算と時間の調整と考えます。

 

5-3 沖縄県の課題

5―3―a  沖縄県の課題は、優先順に次の5つだと考えます。

1、子育て世代の一戸建て取得・賃借にかかる負担の軽減

2、区画整理事業などの公共事業の実施

3、墓地

4、農地

5、原野(境界確定、土砂崩れや宅地開発)

 

6   備考

6-1 解決方法案

抜本的な解決を図るには、特別法によることが望ましいと考えます。しかし、早いのは来年度提出される予定の所有者不明土地を解消するための新たな法律の附則に、復帰特別措置法62条の改正をくっ付けて政省令で実現する方法、または新たな法律の整備法に載せる方法だと考えます。

 

6-2 法令(案)

新たな法律の附則に、復帰特別措置法62条の改正をくっ付けて政省令で実現する方法を採る場合

 

法律(案)

一 総則

二 計画に係る認定

三 計画に係る措置

四 計画の実施に係る措置

五 雑則

六 罰則

 

(附則)

第○条 沖縄の復帰に伴う特別措置に関する法律(昭和46年12月31日法律第129号)第62条を次のように改める。

第62条 沖縄県又は沖縄県の市町村が管理している所有者の把握が困難な土地は解消する。

 

政省令(案)

第○条 沖縄県においては、次の土地も所有者不明土地とする。

一 土地所有権関係資料蒐集に関する件(琉球列島米国海軍軍政本部指令第121号)施行の日である1946年2月28日以降の所有権認定作業の際に、私有地であるにもかかわらず申告がなかったために管理地となった土地

二 土地調査法(立法第105号)施行の日である1957年11月14日以降に、所有権認定作業における測量手続等の不備を補うためになされた地籍調査により新たに発生した私有地で、所有者が不明のため管理地となった土地

 

条例(案)

(沖縄県特別会計設置条例の一部改正)

沖縄県特別会計設置条例別表第1、6を次のように改正する。

・特別会計

沖縄県所有者不明土地管理解消特別会計

・事務又は事業

所有者不明土地の管理及び調査解消に関すること。

・収入

国庫支出金、財産収入、繰越金(承継現金を含む。)及び附属諸収入

例示列挙

県民への払下げによる売却代金

・支出

所有者不明土地の管理及び調査解消に要する経費並びにおよびその他の諸支出

例示列挙

・公告、掲示費用

・嘱託登記申請費用

・真の所有者への供託金銭の返還または土地整備

・沖縄弁護士会紛争解決センター(ADR)利用に係る調停費用および必要な合筆、分筆費用。

・市町村が管理する墓地に墓があり、移築・永代供養する場合の費用。