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農地の家族信託・民事信託についての整理
2017年07月19日

 

1 利用例(本人の判断力低下への備え)

 

(1)農地の所有者が高齢であり、自ら農地転用して宅地開発をしていきたい(農地法4条、農地を自ら宅地などに転用する場合)。

 

(2)農地の所有者が高齢であり、生前に農地以外に転用して売却処分をしたい(農地法5条、農地を宅地などにするために、売却する場合など)。

 

2 農地の家族信託・民事信託

 

(1)現在の状況が、農地である場合

原則として農地法の許可が下りないので、農地のまま家族信託を行うと、農地部分についての効力は生じないことになります。

 

(2)登記の記載は農地だが、現状が農地ではない場合

(2)-1登記記録の地目を、畑などの農地から、宅地や雑種地などへ変更して家族信託を行います。

(2)-2農地法の要件を満たした場合に効力が生じる条件付きの家族信託を行います。

 

【条項例】

第○条 信託不動産のうち、農地法の適用を受ける土地については、次のいずれかのときに、本信託の効力を生じる。

(1)農地法に基づく許可を受け、許可通知書を受け取ったとき

(2)農地法に基づく届け出を行い、受理通知書を受け取ったとき

(3)農地法の適用対象から外れた場合

 

 

(3)地目変更の要件

農地法4条の許可

市街化区域・・・農業員会への届出(所有者=委託者)

市街化調整区域・・・農業委員会の許可(所有者=委託者と受託者)

 

農地法5条の許可・届出

市街化区域・・・農業員会への届出(所有者=委託者と受託者)

市街化調整区域・・・農業委員会の許可(所有者=委託者と受託者)

 

 

 

(4)農地法3条・・・農地を農地のまま、他の人に売却などを行う場合

 

農地の信託は、許可が不要とされている農業協同組合と農地保有合理化法人を受託者とする以外は、許可が下りないため行うことができません。

(農地法第3条第2項第3号、同法第3条第1項ただし書き第14号)

 

 

 

 

 

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参考

 

・農地法第3条第2項第3号(抜粋)

(農地又は採草放牧地の権利移動の制限)

 

第三条   農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。

2   前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。ただし、民法第二百六十九条の二第一項 の地上権又はこれと内容を同じくするその他の権利が設定され、又は移転されるとき、農業協同組合法第十条第二項 に規定する事業を行う農業協同組合又は農業協同組合連合会が農地又は採草放牧地の所有者から同項 の委託を受けることにより第一号 に掲げる権利が取得されることとなるとき、同法第十一条の五十第一項第一号 に掲げる場合において農業協同組合又は農業協同組合連合会が使用貸借による権利又は賃借権を取得するとき、並びに第一号、第二号、第四号及び第五号に掲げる場合において政令で定める相当の事由があるときは、この限りでない。

一   所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利

三   信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合

 

 

・農地法上の転用(変更)要件

 

農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地

原則不許可(市町村が定める農用地利用計画において指定された用途(農業用施設)等のために転用する場合、例外許可)

 

 

甲種農地

市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地

原則不許可(土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可)

 

 

第1種農地

10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地

原則不許可(土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可)

 

第2種農地

鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地

農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可

 

第3種農地

鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地

原則許可