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かふうvol.603 定期借家契約
2017年05月07日

 

成立要件
定期借家契約と、従来型の借家契約との比較
1.契約方法
定期借家契約
(1) 公正証書等の書面による契約に限ります。

(2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明する必要があります。

 

備考:
賃貸人の仲介をしている宅地建物取引業者が、「重要事項説明」として、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」と同様の説明を行った場合は、賃貸人から賃借人への説明が行われたことになるか。

「重要事項説明」は 仲介者としての宅地建物取引業者が行うものですが、これに対して、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」は賃貸人自らが行うものですので、それぞれ説明すべき方が異なります。したがって、「重要事項説明」を行っただけでは、「定期借家契約を結ぶ前に書面 を交付して行う説明」をしたことにはなりません。

 

なお、仲介者が賃貸人の代理人として「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」をする権限を有する場合でも、宅地建物取引業者として行う「重要事項説明」とは説明すべき方が異なることに変わりはありませんから、仲介者は、それぞれの立場で、それぞれの説明を行う必要があります。

 

 

従来型の借家契約
書面でも口頭でも可
2.更新の有無

 

定期借家契約
期間満了により終了し、更新はない

 

従来型の借家契約
正当事由がない限り更新

 

 

3.建物の賃貸借期間の上限

 

定期借家契約
無制限

 

 

従来型の借家契約
2000年3月1日より前の契約・・・20年
2000年3月1日以降の契約・・・無制限

 

 

4.期間を1年未満とする建物賃貸借の効力

 

定期借家契約
1年未満の契約も可能

 

従来型の借家契約
期間の定めのない賃貸借とみなされる

 

 

終了要件

 

定期建物賃貸借契約においては、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了
の1年前から6か月前までの間(「通知期間」といわれています。)に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。

 

 

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memo

 

定期借地契約の再契約に備えた民事信託・家族信託の活用

貸主が高齢の際、数年後に定期借地契約の再契約を控える場合に。

 

1、受託者を子として、信託契約を締結。高齢の貸主は、存命の間は賃料を受け取る。

2、受託者の子が、企業や居住者など賃借人と、定期借地契約の再契約を締結。

3、高齢の貸主が亡くなったとき、信託の終了。

 

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参考

・琉球新報かふうvol.603「Q&A不動産相談所」
・国土交通省HP

・門間良典「定期借地権の存続」