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都市計画マスタープランNOTE
2017年05月01日

 

順序
1、都市計画区域マスタープランを作る。
都市計画区域マスタープランは、人口、人や物の動き、土地の利用のしかた、公共施設の整備などについて将来の見通しや目標を明らかにし、将来のまちをどのようにしていきたいかを具体的に定めるものです。西原町は、那覇広域都市計画の中に入っています。北は北中城村、南は糸満市までです。

具体的には、以下のような内容を定めます。

(1)都市計画の目標→どんなまちにしたいか。

(2)区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)の決定の有無及び当該区分を決めるときはその方針→家の隣に大きな工場、その隣に学校、その隣はパチンコ屋さん、その隣は畑、みたいになるとごちゃごちゃして生活も不便になるので、この区域は住宅を集めましょう、この区域には工場などを、とある程度決めてみる。

(3)2の他、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

 

 

 

2、市町村マスタープラン
住民に最も近い立場にある市町村が、その創意工夫のもとに住民の意見を反映し、まちづくりの具体性ある将来ビジョンを確立し、地区別のあるべき「まち」の姿を定めるものです。市町村マスタープランは、当該市町村を含む都市計画区域マスタープラン、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想に即したものとなっています。

 

 

3、都市計画基礎調査
都市計画を適切に策定し、実現していくためには、都市の現状や変化の様子などについて幅広くデータを集めて、これに基づいて計画を定める必要があります。そのために、おおむね5年ごとに、都市計画区域について、人口、産業、市街地面積、土地利用、交通量などの現況と将来の見通しについての調査を行っています。

 

 

●都市計画区域
都市計画を決めるにあたっては、まず「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。
都市計画区域は都市の実際の広がりに合わせて定めるので、その大きさは一つの市町村の行政区域の中に含まれるものからいくつかの市町村にわたる広いものまであります。

 

 

 

 

●準都市計画区域
近年、モータリゼーションの進展等により、高速道路のインター周辺や幹線道路の沿道等を中心に大規模な開発、建設が拡大しており、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失が進んでいます。
そこで、用途地域・風致地区など土地の使われ方を決めるために必要な都市計画を定めるため、「準都市計画区域」を指定できることになりました。

 

 

・線引き(区域区分)
都市計画では、無秩序にまちが広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限しています。具体的には都市計画区域を2つに区分して、すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく区域(市街化区域)と、市街化をおさえる区域(市街化調整区域)を定めます。(区分を定めることを「線引き」と言います。)

 

 

●用途地域
都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。

 

 

第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

 

 

第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。

 

 

 

第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。

 

 

第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

 

 

第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

 

 

第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

 

 

準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

 

 

近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

 

 

商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。

 

 

準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

 

 

工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

 

工業専用地域
工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

 

地域地区
都市計画区域内の土地をその利用目的によって区分し、建築物などに対するルールを決め、土地の合理的な利用を図るために、用途地域などの地域地区を指定します。また、準都市計画区域については、用途地域などの地域地区のうち一部の地域地区について指定します。

 

 

 

用途地域における建て方のルール
用途地域が指定されている地域においては、建築物の用途の制限とあわせて、建築物の建て方のルールが定められています。これによって、土地利用に応じた環境の確保が図られるようになっています。
例えば、土地の面積と建物の床の面積の比率(容積率と言います。)、道路の幅に見あった建物の高さなどのルールがあります。

 

 

 

●都市施設
私たちが都市で生活し、学び、仕事などをするためには、みんなが共同で利用する道路、公園、下水道が無くてはなりません。
都市計画では、将来のまちづくりを考えて、このような都市の骨組みを形づくっている都市施設の位置、規模、構造などを定め、計画的に整備しています。また、将来の事業が円滑に実施できるよう、都市計画に定められた施設の区域内では、建築について規制が課せられます。
都市施設には、
•道路、都市高速鉄道、駐車場など(交通施設)
•公園、緑地など(公共空地)
•上下水道、電気、ガスなど(供給・処理施設)
•河川、運河その他の水路
•学校、図書館など(教育文化施設)
•病院、保育所など
•市場
•一団地の住宅施設
•一団地の官公庁施設
•流通業務団地
等があります。

 

 

 

 

都市計画事業
道路、公園、下水道などを整備する場合は、通常、都市計画事業として行われ、地方公共団体等が必要な用地を買収し、計画に従って工事を実施します。

 

 

 

土地区画整理事業
土地区画整理事業は、土地の所有者や住民が話し合い、みんなでまちをよくする事業です。みんなが少しずつ土地を提供して、この土地をみんなが使う公園などの公共用地に充てます。それぞれの土地の所有者にとっては、事業後の宅地の面積は少し小さくなりますが、道路や公園などが整備されたり、宅地が整形化されることにより、住みやすく利用価値の高い土地が得られることになります。
まずは、その地域の所有者の合意が必要となります。

 

 

 

市街地再開発事業

市街地再開発事業は、中心市街地などの土地を有効高度利用すべき地区において、バラバラに建っていた従来の古い建物を取り壊した上で、みんなで協力して新しい中高層のビルや住宅に建て替えるとともに、区域内の道路や広場をあわせて整備するものです。市街地再開発事業では、事業が行われる前から土地や建物について権利を持っている人は、それぞれの権利に応じて新しくできたビルとその敷地に権利が移し換えられることになります。

 

 

 

 

特別緑地保全地区
「特別緑地保全地区」とは、樹木地、草地、水辺地などの緑地のうち、伝統的・文化的価値を有していたり、風致又は景観が優れていて生活環境を確保するために必要な地区を定め緑地として保全するための地域地区です。
特別緑地保全地区に指定された場合は、建築物の建築や樹木の伐採等緑地の保全に支障がある行為は規制されることになります。

 

 

 

伝統的建造物群保存地区
「伝統的建造物群保存地区」とは、伝統的建造物群及びこれと一体をなして歴史的風致を形成している環境を保存するため、市町村が定める地域地区です。
保存地区内においては、主に建築物等の建築又は除却、建築物等の外観の変更、宅地の造成、木竹の伐採、土石の採取等について規制されることになります。

 

 

 

生産緑地地区
「生産緑地地区」とは、市街化区域内にある一定の要件を満たす農地を農業生産活動を通して緑地として計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図るための地域地区です。
生産緑地地区に指定された場合は、農地として管理しなければならず建築物の建築等農業生産に関係のない行為は規制されることとなります。

 

 

 

景観地区
「景観地区」とは、市街地において、積極的に良好な景観の形成を図るために定められる地域地区です。
景観地区では、建築物や工作物について、デザイン・色彩・高さなど様々な事項が、地域の特性に応じて、総合的に規制されることになります。
環境アセスメント
「環境アセスメント(環境影響評価)」とは、大規模な事業の実施にあたって、それが環境にどのような影響を及ぼすかについて、調査・予測・評価を行い、その結果を公表して住民のみなさん、地方公共団体などから意見を聴き、それらを踏まえて環境の保全の観点から、よりよい事業計画を作り上げていく制度です。
大規模な道路や土地区画整理事業等を都市計画として定める際には、都市計画を定める手続きとあわせて、実施することになっています。

 

 

・西原町における景観形成重点地区

①小波津川沿川景観形成重点地区の景観形成基準

セットバック、緑化率のみ

理由

1、地権者(住民)

委員会に参加していて、行政の負担が大きいような気がしています。

西原町の景観に関するモデル地域として、引っ張っていくという意識を持ってもらうためにも平園自治会を中心として通り会を作るなり、自主性に任せた方が良いのではないかと考えます。

 

植栽、建物外壁の色彩、歩道の色などは基準を設けず、基準表を作成し、もっと厳しくするにはこういうやり方もある、もっと緩くするにはこういうやり方もある、というような提案を定期的にしていけば良いのかなと思います。

 

その他にまちづくり推進協議会(自治会長、さわふじ保育園の職員が1人います。)、NSBP、他の通り会、各種団体との連携も可能だと思います。

 

平園ハイツは現在、景観上良好だと思いますが、相続などの代替わり、売却などによっては、変わりうると思います。駐車場は2台程度、道が狭いので西原ハイツ、小波津団地のように路上駐車が多くなるようなことは無いと思いますが、駐車場に関しては整備する今、用地確保なり考えてもらった方が良いと思います。

 

2、行政

行政としては、道路整備、景観重要公共施設を構想通りに実現するのが役割だと考えます。その際の基準を1つの目安に出来るのではないでしょうか。

地権者との関係は、説明というよりはいくつか提案を投げてみて、地権者がまとまれば形にしていくという方向が、長続きするのではないでしょうか。

まとまらなければ無理にやらない方が良いのではないかと考えます(異議がないので承認したとみなす、など)。

その他に根拠資料や行政法規についての調査、他の団体と連携する場合の事務局としての繋ぎ役、自治会でピクニックなどがあり、併せて景観の勉強もしたいなどの要望があれば、公用バスを手配する、などに徹した方が、担当者の交代などがあっても長続きするのではないかと思いました。

 

②小波津川沿川町道の景観重要公共施設の整備に関する事項

整備は行う。

 

③景観形成重点地区の指定

指定は行う。

 

・屋外広告物について

国道329号線の通り会に投げた方が良いのではないかと考えます。

規制を行うと、行政事務負担が増え、事業者から不満が挙がると思われるからです。

事業者で自らの用に供さない看板を設置している方は、おそらく仕事上の付き合いか、事業にプラスの効果があると考えてやっている方がほとんどだと思います。自らの用に供する看板は、事業にプラスの効果があると考えてやっているのだと思います。

(方法案)

・沖縄県の条例の範囲で、電柱の張り紙を定期的に剥がすなど運用

・沖縄県屋外広告物条例第4条第8号の規定により指定する区域に申請

・通り会の自主規制→行政としては、町広報への記載、カレンダーやパンフレットへの写真掲載など何らかの優遇を検討

・西地区(商業)と同様の規制

・屋外広告物を独自に規制している地域

MICEがある場所として、横浜市

人口で似た地域を探すことは出来ませんでした。東京都の区、政令指定都市などばかりです。

 

 

 

地区計画で定められるまちづくりのルール
1.地区施設(生活道路、公園、広場、遊歩道など)の配置
2.建物の建て方や街並みのルール
(用途、容積率、建ぺい率、高さ、敷地規模、セットバック、デザイン、生垣化、など)

3.保全すべき樹林地
【策定プロセス】
•地区計画の案は、市町村が条例に基づき、土地所有者等の意見を求めて作成します。
•地区計画の方針が策定された地区内では、土地所有者等が協定を締結して、市町村に対して地区整備計画の策定を要請することができます。
•市町村の条例で定めるところにより、地域住民から市町村に対し、地区計画の案の申し出ができます。
【実現担保】
•通常は、届出・勧告によります。ただし、地区計画で定めたルールを市町村が条例化すれば、強制力が付与されます。
•特定の事項を定めた場合に、特定行政庁の認定・許可により、用途地域の用途、容積率、高さの制限を緩和できる場合があります。

 

●地区計画
地区計画は、それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の形成を図るために必要なことがらを市町村が定める、「地区計画レベルの都市計画」です。地区計画は、地区の目標、将来像を示す「地区計画の方針」と、生活道路の配置、建築物の建て方のルールなどを具体的に定める「地区整備計画」とからなり、住民などの意見を反映して、街並みなどその地区独自のまちづくりのルールを、きめ細かく定めるものです。

 

●いろいろな地区計画があります。
地区計画(昭和55年)
防災街区整備地区計画(平成9年)
歴史的風致維持向上地区計画(平成20年)
沿道地区計画(昭和55年)
集落地区計画(昭和62年)
市街化調整区域での地区計画(平成4年)
再開発地区計画(昭和63年→平成14年再開発等促進区に統合)
住宅地高度利用地区計画(平成2年→平成14年再開発等促進区に統合)
再開発等促進区(平成14年)
開発整備促進区(平成18年)
誘導容積型地区計画(平成4年)
容積適正配分型地区計画(平成4年)
高度利用型地区計画(平成14年)
用途別容積型地区計画(平成2年)
街並み誘導型地区計画(平成7年)
立体道路制度(平成元年)

優良なプロジェクトに対する特例制度

 

 

 

都市計画で定められた容積率は、基盤施設とのバランスや、良好な市街地環境を確保するための基礎的な社会的ルールです。したがって、これらを一律に緩和することは、交通混雑、環境悪化等を招くことから適当ではありません。そこで、過密の弊害を招くことなく、土地の有効利用を効果的に進めるため、公共施設や、オープンスペースの整備等を伴う「優良なプロジェクト」に対しては、「都市再生特別地区」、「特定街区」、「再開発等促進区」、「高度利用地区」といった、容積率の特例制度が適用されます。

 

 

 

都市計画手続き
都市計画の案を作る段階では、公聴会などにより住民の皆さんの意見を反映させるための措置を講じることとされています。案は公告・縦覧され、住民の皆さんは案に対し意見を提出することができます。案は、提出された意見書を添えて、都市計画審議会に提出され、審議を経た後必要な手続きを経て決定されます。
なお、都市計画は、広域的・根幹的な見地から決定すべき都市計画については都道府県が定め、その他については、基本的に市町村が定めます。

 

<公聴会>
今回の西原町都市計画マスタープラン検討委員会は、ここに入っています。一部は公聴会と同時並行で進められました。

 

<公告・縦覧>
<都市計画審議会>
<都市計画決定>

 

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農地法からの観点(主に転用条件)

 

 

第1種農地
10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地
原則不許可(土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可)
・西原町の場合、下線の方針で進める予定です。

 

 

第2種農地
鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地
農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可

 

 

第3種農地
鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地
原則許可

 

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河川法からの観点
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・道路

 

Q 道路、道路法に定められているもの

A (1)高速自動車国道(沖縄自動車道)

(2)一般国道(国道329号線など)

(3)都道府県道(県道38号線、29号線、155号線など)

(4)市町村道(町道兼久安室線、東崎兼久線、小波津川南線など)

 

Q 道路法による道路の成立時期

A 国道329号線の場合、政令で路線名、起点、終点、重要な経過地その他必要な事項が指定され、供用開始されることによって成立。通行可。

 

Q 西原町での主要地方道の位置付け

A 市町村道の中で那覇広域都市計画上、高速自動車国道や一般国道と一体となって広域交通を担う幹線道路(県道38号線、県道29号線など)。

 

Q 通行地役権が設定されている通路に、通路の所有者との合意がなくても地役権者は表札を設置することができるか。

A 公道から自身の居宅を観ることが出来ないなどの事情があるときは、通行地役権者は、通路所有者の土地の公道よりの部分に、適正規模の表札やその支柱を設置することができる(東

地判昭62.11.30)。

 

Q 一般公衆が通行することができる私道は、登記上の地目が公衆用道路となっているか。

A 地目認定の際には、土地全体の現況及び利用目的に重点をおいて定められ、市町村道認定を受けていることは参考となっても、認定とは直接の関係はない。登記上の地目が公衆用道路であっても、現在の利用状況や、建築基準法上等の法令、非課税扱いであることなどを考慮して私道の通行関係を判断する必要があります。

Q 境界と筆界の違い

A 境界確定協議及び境界決定は、国有地と隣接地との所有権の範囲が定められる私法上の契約であり、双方の筆界が定められるわけではない(大阪公判昭60.3.29)。→境界はお隣さんと当事者間で決めることができる。筆界はもともとの土地の分かれ目なので、当事者間で決められることではない。

 

 

 

 

 

Q 囲繞地通行権の対象である道路について、どの程度の特定が必要か。

A 道路の存在及び場所。幅員の記載がないときでも、

(1)図面に色を塗って明示され、

(2)位置、起点及び終点が明らかであり、

(3)現場においても道路の形状をなしているときは、

その道路は特定できる(大阪高判平5.4・27)。

 

Q 公私中間道

A 農道、林道、園路、臨港道路西原与那原1号線、2号線、3号線など。法令で公的に管理されているが、一般の人の通行に利用されているとまではいえない道路。公道と私道の中間的な道路。

 

Q 農地に通行地役権の設定登記

A 農地法所定の許可を得て許可書を添付することができれば、登記することができる。

 

Q 既に通行地役権が設定されている通路に、重ねて別人のための通行地役権を設定

A できる。

要役地と承役地が同じ所有者であっても、要役地が賃貸されている場合は、その借りている人が地役権設定契約をすることができる(東京地判昭45.9.8)。

 

Q 囲繞地通行権に基づいて道路を開設する。

A 囲繞地通行権者(奥まったところに家があって、他の人の土地を通らないと道に出られない人)は、自身の負担で、法定通路の位置に通路を開設することができる(民法211条)。他の人と充分な協議が必要。買取りが可能なら買取りも検討。

 

Q 地役権の登記のある承役地(利用される土地)又は要役地(承役地の利用が必要な土地)を分筆すること

A どちらも可能。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
参考

国土交通省HP

都市計画法
(市町村の都市計画に関する基本的な方針)

第18条の2  市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針(以下この条において「基本方針」という。)を定めるものとする。

2 市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。

3 市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。

4 市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない