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2016年加工  ベトナム社会主義共和国 住宅法3
2016年04月19日

2016年加工  ベトナム社会主義共和国 住宅法
法務総合研究所国際協力部資料より

 

第二章 住宅の所有

 

 

第 7 条 ベトナムにおいて住宅を所有することができる対象者
1. 内国組織,世帯,個人
2. 外国定住ベトナム人
3. この法律第 159 条 1 項に規定される外国組織,個人

 

 

 

第 8 条 住宅所有権の公認条件
1. 内国組織,世帯,個人。外国定住ベトナム人については,ベトナムへの入国許可を受けなければならない。外国組織,個人については,この法律第 160 条に規定される条件を満たさなければならない。
2 以下の各形式に通じて合法的に住宅を有する。
a) 内国組織,世帯,個人については,住宅の建築投資,購入,購入賃借,受贈,相続,出資の受入,交換及び法令の規定に基づくその他の各形式を通じて
b) 外国定住ベトナム人については,不動産事業を営む企業,合作社(以下「不動産事業者」と総称する)の商業住宅の購入,購入賃借;世帯,個人の住宅の購入,受贈,交換,相続;法令の規定に基づき自ら住宅を建築するための底地の販売を許可された商業住宅建築投資プロジェクトにおいて土地使用権の譲渡を受ける形式を通じて
c) 外国組織,個人については,この法律第 159 条 2 項に規定される各形式を通じて

 

 

 

 

第 9 条 住宅所有権の公認
1. この法律第 8 条に規定される組織,世帯,個人が条件を満たし,合法的に住宅を有しているときは,権限を有する国家機関から当該住宅について土地使用権,住宅及びその他の土地に付着する財産所有権の証明書(以下「証明書」という)の発給を受けることができる。証明書の発給を受ける住宅は,既存住宅でなければならない。
2. 住宅の所有者に対する証明書発給の手順,手続は,土地に関する法令の規定に従って行われる。
この法律第 123 条 1 項の規定による期限付き住宅所有の場合,買主は住宅所有期間中,証明書の発給を受ける。合意に基づく住宅所有の期限が満了するときは,住宅所有権は当初の所有者に再移転する。住宅買主に対する証明書の発給及び住宅所有期限満了時の証明書の処理は,政府の規定に従って行われる。
3. 証明書を発給する権限を有する機関は,この法律及び建築に関する法令の規定に従い,証明書中に住宅の種別 及び等級 を明記しなければならない。アパートメントの場合,総建築床面積及びアパートメントの使用面積を記載しなければならない。住宅がプロジェクトにより建築される場合,権限を有する機関により承認済みの住宅建築プロジェクト名を記載しなければならない。

4. 購入賃貸,販売のためプロジェクトにより建築投資される住宅については,投資家には証明書を発給せず,住宅の購入賃借人,買主に証明書を発給する。ただし,投資家が未だ購入賃貸,販売していない住宅について証明書の発給を求める場合を除く。投資家が賃貸のため住宅を建築した場合,当該住宅について証明書の発給を受ける。

5. 世帯,個人の住宅が,二階建て以上で,各階に二つ以上のアパートメントを有し,この法律第 46 条 2 項に規定される条件を満たす場合,権限を有する機関から当該住宅内のアパートメントごとに証明書の発給を受ける。

 

 

 

第 10 条 住宅所有者及び住宅使用者の権利
1. 世帯,個人,内国組織,外国定住ベトナム人である住宅所有者は,以下の各権利を有する。
a) 自己の合法的な所有に属する住宅について不可侵の権利を有する。
b) 住宅を居住目的及び法律が禁止していないその他の各目的で使用する。
c) この法律及び土地に関する法令の規定に従い,自己の合法的な所有権に属する住宅について証明書の発給を受ける。
d) 住宅を売却し,売買契約を移転し,賃貸し,購入賃貸し,贈与し,交換し,相続させ,抵当に入れ,出資し,使用貸し,寄宿させ,管理を委任する。ベトナムにおいて住宅を所有することができない対象者に住宅を贈与し,相続させた場合,この対象者は当該住宅の価額のみ享受することができる。

đ) この法律及び関係法令の規定に従い,当該住宅区の各公共便益施設を共同利用する。
共同住宅の所有者の場合,共同住宅の共同所有部分及び当該共同住宅区の共用インフラストラクチャ施設について共同所有権,使用権を有する。ただし,事業のために建築された施設,又は法令の規定若しくは住宅売買契約,住宅購入賃借契約中の合意により国に引き渡されるべき施設を除く。

e) この法律及び建築に関する法令の規定に従い,住宅をメンテナンス,改築,解体,再築する。

g) 国防,治安のため;国家,公共の利益のための経済・社会の発展のために,又は戦争状態,緊急状態,自然災害の予防,防止に際し,自己の合法的な所有に属する住宅が国により収去,収用,徴用されるときは法律の規定に従い賠償を受け,住宅が国により先買されるときは市場価額による清算を受ける。

h) 自己の合法的な所有権を侵害する各行為及び住宅に関する法令に違反す
るその他の各行為について不服を申し立て,告訴告発し,訴えを提起する。

 

 

 

 

 

2 この法律第 123.条 1 項の規定による期限付き住宅所有の場合,各当事者が別段の合意をする場合を除き,住宅所有期間中,所有者はこの条第 1 項に規定される各権利を行使する。合意による住宅所有期限が満了したときは,住宅を管理,使用している所有者はこの住宅を当初の住宅所有者に引き渡さなければならない。

 

 

 

3. 外国組織,個人である住宅所有者は,この法律第 161 条の規定による各権利を有する。

 

 

4. 住宅所有者でない住宅使用者は,住宅所有者との合意に基づき住宅の管理,使用に関する各権利を行使することができる。

 

 

 

 

第 11 条 住宅所有者及び住宅使用者の義務
1. 内国組織,世帯,個人,外国定住ベトナム人である住宅所有者は,以下の各義務を有する。
a) 住宅を規定された目的通りに使用する。自己の所有する住宅に関する書類を作成し,保存する。
b) 法令の規定に従い,防火,消火を行い,社会衛生,環境,秩序,安全を維持する。
c) 住宅を売却し,売買契約を移転し,賃貸し,購入賃貸し,贈与し,交換し,相続させ,抵当に入れ,出資し,使用貸し,寄宿させ,管理を委任するときは,法令の各規定を完全に遵守する。夫婦の共有財産である住宅の取引については,さらに婚姻家族法の各規定に従って実施しなければならない。

d) 住宅をメンテナンス,改築,解体,再築するときは,法令の規定通りに実施し,国の利益,公共の利益,その他の組織,世帯,個人の権利及び合法的な利益に悪影響を与え又は損害を与えてはならない。この法律第 123 条 1 項の規定による期限付き住宅所有の場合,住宅の改築,解体は各当事者間の合意に基づいて実施される。
đ) 防火,消火に関する法令及び保険事業に関する法令の規定に基づき火災,爆発保険への加盟が強制される住宅については,火災,爆発保険料を納付する。
e) 住宅に関する違反処分,紛争,不服申立て,告訴告発の解決,国が土地を回収し,住宅を収去し,住宅を収用,徴用,先買するときの賠償,援助,再定住,住宅の解体に関する権限を有する国家機関の法的効力を生じた決定を執行する。
g) 関係当事者及び権限を有する者に共同所有,共同使用に属する設備インフラストラクチャ,技術的インフラストラクチャシステム,面積部分を検査,監視,メンテナンスさせる責任を有する。
h) 住宅所有権の公認を受けるとき,各取引を実施するとき,及び住宅を使用する過程で,法令の規定に従い国に対し財務義務を履行する。

 

 

 

 

 

2 外国組織,個人である住宅所有者は,この条第 1 項に規定される各義務のほか,この法律第 162 条 2 項に規定される義務を履行しなければならない。

 

 

3. 住宅所有者でない住宅使用者は,住宅所有者との合意及びこの法律の規定に基づき住宅の管理,使用について各義務を履行する。

 

 

 

 

第 12 条 住宅所有権の移転時点
1. 住宅を売買する場合でこの条第 3 項に規定されるもの以外,及び住宅を購入賃借する場合,住宅所有権の移転時点は,買主,購入賃借人が購入代金,購入賃料を全額支払い,住宅の引渡しを受けた時点である。ただし,各当事者が別段の合意をする場合を除く。

 

 

 

すみれ
「代金を支払って家の鍵をもらった時か。」

 

 

 

2.住宅を出資し,贈与し,交換する場合,住宅所有権の移転時点は,出資受入者,受贈者,被交換人が出資者,贈与者,交換人から住宅の引渡しを受けた時点である。

 

3. 住宅建築プロジェクトの投資家と買主の間で住宅を売買する場合,住宅所有権の移転時点は,買主が住宅の引渡しを受けた時点,又は買主が投資家に購入代金を全額支払った時点である。不動産事業者の購

入商業住宅については,所有権の移転時点は,不動産事業に関する法令の規定に従う。

 

4. 住宅を相続する場合,住宅所有権の移転時点は,相続に関する法令の規定に従う。
5. この条第 1 項,第 2 項及び第 3 項に規定される住宅に関する各取引は,この法律の規定に従い住宅取引に関する各条件を遵守し,契約が効力を生じていなければならない。

 

 

 

 

 

第三章 住宅の開発

 

第一節 住宅の開発に関する総則

 

 

第 13 条 住宅開発の政策
1. 国は,土地使用企画,計画,都市企画,特殊機能区企画,農村建設企画の承認を通じて住宅用地を整備する責任を有する。
2. 国は,大破 し,倒壊するおそれがあり,使用者の安全を保証することができない共同住宅の改築,再築のための企画,土地,金融 ,与信 ,新たな科学技術,建築資材の応用研究に関する仕組み,政策を策定し,組織,世帯,個人が市場メカニズムによる賃貸,購入賃貸,販売用住宅の開発に参加するのを奨励する。

 

 

3. 国は,社会住宅に関する支援政策を実施するため,免税,減税,土地使用料,土地賃貸料の減額,優遇金利による長期的与信の仕組み,政策及びその他の金融に関する優遇の仕組みを策定し,国の資本から援助する。

4. 国は,各区域 ,各地域 ,各地帯 に適合した住宅の種別ごとに,モデル設計,典型的な設計を研究し,策定するための政策をとる。省エネルギー住宅の開発を奨励する政策をとる。
5. 省,中央直轄都市(以下「省級」と総称する)人民委員会,商業住宅建築プロジェクトの投資家は,住宅に関する法令の規定に従い社会住宅を建築するための住宅用地を確保しなければならない。

 

 

 

 

 

 

 

第 14 条 住宅の開発に関する要件
1. 様々な対象者の住宅に関する需要及び各時期の国土,各地方 ,各地域,地帯の経済・社会の状況に適合している。
2. 各時期の国家住宅開発戦略 ,建築企画,土地使用企画に適合し,地方の住宅開発プログラム,計画に含まれている。
3. 住宅に関する法令の規定,建築基準,規格,品質を遵守している。火災,爆発の予防,防止に関する各要件を満たしている。建築の過程で建築様式,景観,衛生,環境,安全を確保しており,自然災害,気候変動に対応することができる。エネルギー,土地資源を効率的に使用する。
4. 都市区域については,住宅開発は建築詳細企画に適合し,主としてプロジェクトにより実施される。住宅建築投資プロジェクトはこの条第 1 項,第 2 項及び第 3 項に規定される要件を満たし,住民の分布,都市整備を担保しなければならない。特級,第一級及び第二級の都市 については,主として共同住宅を開発し,賃貸住宅を建築する。

5. 農村区域,山岳,国境,島嶼地帯については,住宅開発は農村住居区企画,新農村建設プログラム,各民族の風俗,慣習,各地域,地帯の自然条件に適合していなければならない。移動耕作,遊牧を漸進的に廃止し,持続可能な農村 開発を保証する。プロジェクトによる住宅開発,複数階建ての住宅を奨励する。

 

 

 

 

 

 

第 15 条 地方の住宅開発プログラム,計画
1. 承認済みの国家住宅開発戦略,経済・社会開発マスタープラン ,土地使用企画,都市企画,特殊機能区企画,地方の農村建設企画に基づき,省級人民委員会は,都市及び農村における 5 年間及び 10 年間又はより長期の地方の住宅開発プログラムを策定し,この法律第 169 条の規定に従い,採択のため同級の人民評議会に提出する。
2. この条第 1 項の規定に従い承認された地方の住宅開発プログラムに基づき,省級人民委員会は,商業住宅,社会住宅,公務住宅,再定住用住宅,世帯,個人の住宅の開発計画からなり,賃貸用社会住宅開発計画を明記した毎年及び 5 年間の管轄区域 の住宅開発計画を策定し,承認しなければならない。

 

 

 

 

 

 

第 16 条 住宅開発用地の確定
1. 都市企画,農村建設企画,経済区,工業団地,輸出加工区,ハイテクパーク
(以下「工業団地」と総称する)企画;科学研究院,管轄区域の公立寄宿民族普通学校を除く各大学教育施設,職業訓練学校(以下「研究養成区」と総称する)の建設企画を策定,承認するときは,企画を承認する権限を有する国家機関は,企画中で住宅建築用地の面積を明確に確定しなければならない。
2. 特級,第一級,第二級及び第三級の各都市においては,商業住宅建築プロジェクトの投資家は,政府の規定に従い,技術的インフラストラクチャシステムの建設投資済みのプロジェクトの土地の一部を,社会住宅を建築するために確保しなければならない。その他の等級の都市については,省級人民委員会は,地方の具体的な状況に基づき,投資家に対し,技術的インフラストラクチャシステムの建築投資済みのプロジェクトの土地の一部を,社会住宅を建築するために確保するよう求める。

 

 

 

 

 

第 17 条 住宅開発の形式及び住宅建築投資プロジェクト
1. 住宅開発の形式は次のとおりである。
a) プロジェクトによる住宅開発 b) 世帯,個人の住宅開発
2. この法律の規定による住宅建築投資プロジェクトは次のとおりである。
a) 独立住宅建物又は住宅建物群の新築又は改築投資プロジェクト b) 農村区域における技術的インフラストラクチャ及び社会的インフラストラクチャシステムを整えた住宅区建設投資プロジェクト c) プロジェクト内で住宅建築用地を確保している都市区建設投資プロジェクト又は混合土地使用プロジェクト
d) 居住及び事業の混合使用目的を有する建物の建築投資プロジェクト

 

 

 

 

第 18 条 住宅開発の各事例及びプロジェクトによる住宅建築の各事例
1. 住宅開発の各事例は次のとおりである。
a) 商業住宅の開発
b) 社会住宅の開発
c) 公務住宅の開発
d) 再定住用住宅の開発
đ) 世帯,個人の住宅の開発

 

 

2.プロジェクトによる住宅開発の各事例は次のとおりである。
a) 各不動産事業者の賃貸,購入賃貸,販売用住宅の開発
b) 共同住宅,老朽化した住宅区の改築,再築
c) 再定住用住宅の開発 d) 国有住宅の開発

 

 

 

 

 

第 19 条 住宅建築投資プロジェクトに関する要件
1. この法律第 17 条 2 項に規定される各住宅建築投資プロジェクトは,この法律の規定に従って実施されなければならない。
2. 住宅建築投資プロジェクトは承認済みの詳細企画がある区域においてのみ策定,承認及び展開することができ,権限を有する国家機関の投資方針決定の各内容を遵守し,この法律第 14.条に規定される各要件を満たさなければならない。

3. 住宅建築投資プロジェクト,プロジェクト内の各区域は,ベトナム語により命名されなければならない。商業住宅建築プロジェクトの投資家がプロジェクトを外国語により命名する需要を有する場合,先にベトナム語による正式名称を記載し,その後に外国語を記載する。プロジェクト名,プロジェクト内の各区域の名称は,権限を有する国家機関により決定され,建築投資及び管理の過程を通じて使用され,建築投資が完了した後にも使用される。

4. 住宅建築プロジェクトの投資家は,承認済みのプロジェクトの各内容を完全に実施しなければならない。投資家がプロジェクト名,実施の進度,建築すべき住宅の種別,住宅の建築総床面積,総数,各種別の住宅の割合,国家資本により投資されるプロジェクトであれば総投資額の各内容の調整を要請する場合,建築を実施展開する前に,この法律第 170 条の規定に従い,権限を有する機関の決定を受けなければならない。
5. 省級人民委員会は,以下の規定に従い,商業住宅,社会住宅,公務住宅,再定住用住宅建築プロジェクトからなる管轄区域における各住宅建築投資プロジェクトの目録を具体的に確定し,省級人民委員会のウェブサイト上で公開する責任を負う。
a) プロジェクトの数;管轄区域における各住宅建築投資プロジェクト中の毎年の建築投資住宅の総数及び住宅の総床面積 b) プロジェクト名,建築投資地点,プロジェクトの規模,プロジェクトの詳細企画,プロジェクトの実施進度,投資目標,住宅の数,住宅の建築総床面積,住宅事業の形式及び不動産事業に関する法令の規定に基づくその他の内容からなる管轄区域における住宅建築投資プロジェクトごとの基本内容
c) この項 a 号及び b 号に規定されるプロジェクトに関する各情報の公開は,プロジェクトの実施過程を通じて行われなければならない。

 

 

 

 

 

 

 

第 20 条 住宅建築の原則
1. 住宅の建築は,自然条件,災害の予防,防止,科学,技術の水準,歴史的,文化的伝統に適合し,権限を有する国家機関により承認済みの建築詳細企画に適合していなければならない。
2. 都市区域においては,住宅の建築は,改築が新築と調和し,個別住宅の建物が都市の建築の総体と結びついており,都市設計及び都市建築企画管理規則を遵守しなければならない。
3. 農村区域においては,住宅の建築は,自然の景観と調和し,地域,地帯ごとの世帯,個人及び民族の風俗,慣習,経営生産の状況に適合していなければならない。

 

 

 

第二節 プロジェクトによる商業住宅の開発

 

第 21 条 商業住宅建築プロジェクトの投資家となる条件
1. ベトナムの法令の規定に基づき設立され,活動する企業,合作社
2. 不動産事業に関する法令の規定に基づく法定資本を有し,投資に関する法令の規定に基づくプロジェクトごとの実施のための供託資本を有する。
3. 法令の規定に基づく不動産事業を営む機能を有する。

 

 

 

第 22 条 商業住宅建築投資プロジェクト及びプロジェクトの投資家の選定
1. 商業住宅建築投資プロジェクトは,この法律及び建築に関する法令の規定に従い,策定,審査,承認,実施展開されなければならない。
2. 商業住宅建築プロジェクトの投資家の選定は,以下の各形式により行われる。
a) 土地に関する法令の規定による土地使用権の競売
b) 土地を使用するプロジェクトの入札
c) 投資家がこの法律第 21 条に規定される条件を完全に満たし,この法律第
23 条 1 項及び 4 項の規定に従い合法的な土地使用権を有する場合に投資家を指定する。

 

3. 商業住宅建築プロジェクトの投資家の選定は,省級住宅管理機関の報告により省級人民委員会が決定する。政府の規定に従いプロジェクトが大規模である,又は複数の省,中央直轄都市に関連する場合,投資家の選定を行う前に,この法律第 170 条 2 項の規定により権限を有する機関に報告し,決定を受けなければならない。

 

 

 

 

 

第 23 条 商業住宅建築投資プロジェクトを実施するための土地使用の形式
1. 合法的な使用権を有する住宅用地を使用して商業住宅を建築する。
2. 国から賃貸,購入賃貸,販売用住宅を建築するための土地の交付を受ける。
3. 国から賃貸用住宅を建築するための土地の賃貸を受ける。
4. 土地に関する法令の規定に従い住宅用地の使用権を譲り受け,商業住宅を建築する。

 

 

 

 

 

第 24 条 商業住宅の種別及び面積基準
1. 商業住宅の種別,種別ごとの面積基準は,プロジェクトの投資家の選択,決定によるが,建築詳細企画,住宅建築基準,規格及び権限を有する国家機関の住宅建築プロジェクトの投資方針決定の内容に適合していなければならない。
2. アパートメントについては,各戸に必要設備が備わっているアパートメントとして,建築基準,規格に従ったアパートメントの床面積を有するよう設計,建築しなければならない。
3. 個別住宅については,建築基準,規格に従って承認を受けた建築詳細企画,設計通りに建築しなければならない。

 

 

 

 

第 25 条 商業住宅建築プロジェクトの投資家の権利
1. 関連機関,組織に対し,プロジェクトの策定,審査,承認及び実施展開の過程で法令の規定通りに各手続を実施するよう請求する。
2. この法律,不動産事業に関する法令の規定に従い,締結した契約の内容に従い,住宅を賃貸,購入賃貸,販売し,資本を調達し,住宅の賃料,購入賃料,販売代金を徴収する。
3. 土地に関する法令及び不動産事業に関する法令の規定に従い,プロジェクトにおける土地使用及び商品事業者の各権利を行使する。
4. 不動産事業に関する法律に従い,プロジェクトの一部又は全部を譲渡することができる。
5. 権限を有する国家機関のプロジェクトの投資方針決定に従い,プロジェクト範囲内の技術インフラストラクチャシステムの管理,活用することができる。
6. この法律律第 9 条及び土地に関する法令の規定に従い,権限を有する国家機関に対し,プロジェクトで建設された住宅について証明書の発給を請求する。
7. 法令の規定に従い,プロジェクトを実施する過程で国の各優遇政策を享受することができる。
8. この法律及び関連法令の規定によるその他の各権利を行使する。

 

 

 

 

 

第 26 条 商業住宅建築プロジェクトの投資家の責任
1. この法律及び建築に関する法令の規定通りに,プロジェクトを策定,審査,承認及び実施展開をする。
2. 投資に関する法令の規定に従い,プロジェクト実施のための供託をする。不動産事業に関する法令の規定に従い,住宅取引保証金を納付する。法令の規定に従い,プロジェクトを実施するための財務能力を確保する。
3. 詳細企画,権限を有する国家機関のプロジェクトの投資方針決定の内容通りにプロジェクト内の住宅及び各技術的インフラストラクチャ,社会的インフラストラクチャ構造物を建築する。承認を受けた住宅の設計,面積基準及びプロジェクトの進度を遵守する。
4. 住宅に関する法令の規定に従い,社会住宅を建築するため,プロジェクト内で技術的インフラストラクチャ建築投資済みの土地を確保する。
5. この法律第 19 条 5 項 b 号に規定される各情報を自己のウェブサイト上及びプロジェクト管理委員会の事務所において公開する。住宅に関する法令及び不動産事業に関する法令の規定に従い,定期的に,またプロジェクト完了時にプロジェクトの実施展開の状況,結果を報告する。
6. プロジェクトの商品事業契約中の各約束を完全に履行し,顧客に対し住宅,及び取引住宅に関連する各書類を引き渡す。不動産事業に関する法令の規定通りに,住宅の売買,賃貸,購入賃貸取引及び土地使用権の経営を実施する。
7. 買主に対し住宅を引き渡した日から,又は購入賃借人が合意された金員全額を支払った時点から 50 日以内に,権限を有する国家機関に対し,住宅の買主,購入賃借人への証明書の発給を要請手続を実施しなければならない。ただし,買主,購入賃借人が自ら証明書の発給手続を実施した場合を除く。賃貸住宅を建築する場合,この法律第 76 条及び第 77 条の規定に従い,住宅の記録を作成し,保管する責任を負う。
8. この法律及び建築に関する法令の規定に従い,住宅の品質保証をする。法令の規定に従い,国に対する各財務義務を履行する。
9. 住宅の開発,資本の調達,顧客の前払金の支払,住宅に関する各取引の実施及びこの条に規定されるその他の各活動において違反があったときは,権限を有する機関の法的効力を生じた各決定を執行する。
10. 住宅の建築投資に参加した顧客又は組織,世帯,個人に損害を与えた場合,賠償する。

 

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